"検査済証がない建築物" と令和７年４月施行の建築基準法改正
これまでは “建築確認が不要” だったリフォームは、今般の法改正（以下、法改正といいます。補足※１※２参照）により、”大規模なリフォーム” については、”建築確認が必要” になりました。この場合は、過去の新築やその後の増改築等の検査済証の有無が問題になることがあります。
なお、”木造平屋（床面積２００㎡以下）の大規模なリフォーム” および ”木造戸建の大規模なリフォームに該当しないリフォーム” につきましては、これまでどおり ”建築確認は不要” とされています。
補足：令和７年４月１日施行の※１脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律および※２建築基準法改正（４号特例縮小：主に木造２階建以下の小規模建築物における建築確認審査の省略制度を縮小）。本改正の目的はカーボンニュートラルに向けた建築物の断熱性と建築物の安全性を考慮した耐震性の向上とされています。※３建築確認が不要の場合でも建築基準法に適合しない建築は不可となります。
私共の媒介事例でも建築年次が古い住宅ほど建築後の完了検査を受けていないために ”検査済証がない住宅” は非常に多い印象を受けています。また平成１０年以前の新築住宅はおよそ７割が検査済証の交付を受けていない住宅とも言われます。
グラフは平成26年7月国土交通省調べ：平成１０年の特定行政庁による検査済証交付件数は、確認件数全体のおよそ３８％程度と推認されます。
検査済証がない建築物は融資機関の判断により、住宅ローンやリフォームローンを利用できない場合があります。ただし融資機関によっては、検査済証が無くても資審査の対象になり、私共の媒介事例においても、審査の結果、融資が承認されたケースが多数ございます。
くわしくは申込先の融資機関にお問い合わせください。
法改正と住宅ローン融資の判断は融資機関により、今後の対応が異なることも考えられますが、住宅ローンやリフォームローンが利用できない場合、次に記載する ”現況調査” を行うことで融資審査の対象になる場合があります。
”検査済証がない建築物（未検査のほか図書の紛失を含みます。）” は令和７年３月に国土交通省が策定した「既存建築物の現況調査ガイドライン」に基づく ”現況調査” を行うことにより、大規模なリフォーム等に必要な建築確認手続きに対応できる可能性があります。
・現況調査は建築主様の依頼に応じる建築士または指定確認検査機関が行います。
・既存建築物は当時の法令に適合しても、その後の法改正等により、現行の規定に不適格となった状態「以下、既存不適格といいます。」を継続できる ”緩和措置” が設けられています。
・既存不適格以外の不適合や適合状態が不明のときは、現行の規定に適合させる改修が必要です。
※既存建築物の建築の状態により、他の方法による対応が必要になることも想定されます。詳細につきましては、市町村の建築指導係またはリフォームを依頼する建築業者様（建築士を含みます。）に直接ご相談ください。
現況調査では、次の２つの調査を行います。調査１検査済証の交付状況等の調査・調査２ 現地調査。
・場合により、現行の規定に適合させる改修工事が必要になることもあります。
