家を買いたいとき
はじめに
私共の売家情報は当ウェブよる一斉公開を方針としています｡
購入希望者様からのお申し出だけで物件を押さえることは出来かねます。
中古住宅購入の注意点
中古住宅は隠れた部位にも劣化や腐食が生じていることがあります｡
売主様が一般消費者の場合は物件の不具合は責任を負わないと取り決めるケースが多いです｡物件購入後､定期的な保守点検（屋根外壁の塗装･各種住宅設備の交換等）や不測の修繕には相応の費用が生じます｡このため無理のない資金計画を立てられることをお勧めします｡
検査済証がない住宅は融資不可の融資機関があります｡
2025年4月から木造戸建の大規模なリフォームは建築確認手続きの対象になります｡
・リフォームと建築確認の要否
・検査済証がない建築物
・既存不適格建築物
住宅ローン関連
中古住宅の借入額（目安）はご年収の4～5倍以上､新築は6～8倍以上､理想的返済は年収400万円のとき月67,000円程度（年返済額80万円･返済比率20％以下）とも言われますが実際の借入可能額や返済比率はお客様の事情と融資機関様の判断によります｡
■住宅ローン
スマホやパソコンを使って融資機関のウェブにアクセスし､住宅ローン事前審査を行うことが可能です｡また配偶者に安定した勤務実態（収入）がある場合はご夫婦で住宅ローンを申し込むことにより借入限度額が増える場合もございます｡住宅ローンやリフォームローンに関する詳細は融資機関様にお問い合わせください｡
■リフォームローン
住宅取得費用とリフォーム費用をお借入れする場合､事前審査にリフォーム費用見積書は不要ですが､事前審査承認後の本審査開始（不動産売買契約締結）までにリフォーム費用見積書が必要になります｡
補足１：リフォーム見積書の取得期限は売主様の承諾（要相談・最大４週間程度）のもと買主様と建築業者様の事情によります｡
補足２：リフォーム見積書の取得に見通しが立たない場合は住宅取得後にリフォームローンをお申込み頂くことになります｡
重要：後日のリフォームローン利用の可否について､お早めに融資機関様にご相談されることをお勧めします｡
■住宅ローン事前審査のポイント
ご年収･勤務先･勤続年数 / 利用中の借入状況 / 信用情報（過去の支払い遅延等）/ 返済比率や年齢などを金融機関や保証会社が簡易的かつ総合的に審査します｡
購入申込から不動産売買契約・代金決済引渡しまで通常１カ月程度 ＋リフォーム見積書取得期間
一般的な売主様はこのような買主様を希望しています｡
・円滑な取引と速やかな代金決済を見込める方
・取引条件等をよく理解できる方
購入申込およびお取引不可
・反社会的勢力およびその関係者
・高圧的な方や一定の信頼関係を築けない方
・購入意思に迷いがある方
１．購入申込・受付用紙記入
購入申込者様･購入目的･購入申込価格･代金支払方法･リフォーム予定等を確認｡その内容を売主様に照会します｡
※最低売却価格を設定するオークションの場合
お客様の購入申込が重なる可能性があり､任意の購入申込価格は売主様の内諾を得られるか否か最も重要な要素の一つになります｡
インターネット先行閲覧期間（内見不可）
２．専属専任媒介契約（事前に売主様の内諾必要）
売買価格･媒介業務の内容･有効期間･約定報酬･契約解除等を媒介契約書で確認｡不動産売買契約の準備を開始します｡
３．住宅ローン利用の準備
一定の期限までに住宅ローンやリフォームローンの申込準備を完了して頂く必要がございます｡
リフォーム見積書の取得に見通した立たないとき､またはその取得に相当の期間を要するときは先に中古住宅を購入して頂くことになります｡
４．重要事項の説明
住宅ローン事前審査承認後､不動産売買契約までに ”重要事項の説明” を行います｡
５．不動産売買契約の締結
売主様買主様は互いに契約条項に従い､代金決済引渡しにむけた準備を行います｡
６．代金決済引渡し
司法書士は所有権移転登記等の必要書類と本人確認を行い､買主様は売買代金を支払い､売主様は不動産を引渡します｡
■その他
秀研不動産の媒介は媒介契約（個人情報取扱いに関する同意書付）により行われ､売買当事者様の合意によって不動産売買契約を締結｡その約定に従い､代金決済引渡しが行われます｡
【複数の購入申込が重なるとき】
私共の媒介は購入希望者様の購入目的･代金支払い方法その他をお尋ねし､お取引条件のマッチングを図ります｡
不動産は日用品の購入と異なり取引の権利関係や準備が複雑なため､早い者勝ちにならない事情がございます｡
【売主様の内諾を得られないとき】
内諾を得られず､媒介契約に至らない場合の理由は非開示となります｡予めご承知おきください｡
リフォーム工事関連
中古住宅のリフォームはその内容により快適性･断熱性･安全性･資産価値を高めます｡
■資金計画と情報収集
インターネット・ショールーム（住宅設備メーカー･家電や家具等の大手量販店等）･工事業者様から概算工事費や工期等の情報収集されることをお勧めします｡
■建築基準法関連（2025年4月改正：主に木造2階建以下の小規模建築物における建築確認審査の省略制度を縮小）
これまで不要だった木造戸建のリフォームのうち大規模なリフォームは “建築確認” が必要になりました｡
詳細はリフォームを依頼する建築業者様（建築士を含みます。）または市町村の建築指導係にお問い合わせください｡
■建築業者様の選定など相当の準備期間を要する大規模なリフォームや耐震補強工事等を行うとき
建築業者様の選定･既存建築物の現況調査･建築確認手続きの要否確認･工事見積書の取得には相当の期間が必要と考えられます。
この場合は住宅ローン利用または自己資金で物件を購入してからご対応ください。
リフォームと建築確認の要否
住宅ローン減税関連
■住宅ローン減税（住宅取得費借入金・増改築費用借入金）は確定申告が必要です。
適用要件は複雑につき買主様自身にて税務署または国税庁電話相談センターお問い合わせ頂きます｡
※匿名相談可 地元税務署に電話→音声ガイダンス→電話相談員
■マイホーム取得の借入金と所得税の控除
当該控除を受けるには様々な適用要件があります｡
※昭和56年12月31日までに新築登記された住宅（旧耐震）は住宅ローン減税の対象外です｡
ただし耐震基準証明書その他国税庁が認める一定の書類がある場合を除きます｡
■マイホーム増改築費用の借入金と所得税の減税
控除対象となる工事：要件を満たす自己居住用のためのリフォーム（要件を満たさないものは不可）
※対象となる住宅は旧耐震（S56.12.31以前の住宅）､新耐震（S57.1.1以降の住宅）を問いません｡
■所得税のリフォーム促進税制：申告先 税務署
耐震･バリアフリー･省エネ･長期優良住宅化･子育て対応改修など一定の工事が対象：工事限度額の範囲内で工事費の10％を所得税から控除｡
■固定資産税のリフォーム促進税制：申告先 市町村役場
固定資産税の減額･減額の割合や期間は対象工事によります｡
■住宅取得後にリフォームローンを利用するとき
住宅ローン減税を利用して住宅を取得し､または住宅ローン減税の適用を受けられない旧耐震の住宅（S56.12.31までに新築登記された住宅）を取得してリフォーム等を行う場合､その借入金のうち国税庁が認める借入金の部分について､増改築の住宅ローン減税を受けられる可能性があります｡
住宅ローン減税関連の延長
国土交通省はこれらの措置を令和8年1月1日から令和9年12月31日まで（固定資産税は令和8年4月1日から令和10年3月31日まで）2年間延長を要望していますが､閣議決定が必要な状況です｡
媒介報酬（仲介手数料）限度額
【原則】売主様または買主様の報酬限度額＝ABC合計額
Ａ．売買価格２００万円以下の部分 ５％＋税
Ｂ．売買価格２００万円超から４００万円以下の部分４%＋税
Ｃ．売買価格４００万円超の部分 ３%＋税
補足：従来から知られる売買価格×３％＋６万円の計算法は売買価格が４００万円を超える場合の速算式として、ABC合計額を簡単に示すものです｡
【低廉な空き家等の特例】※令和６年６月２１日改正
特例による売買価格８００万円以下の報酬限度額（取引態様：媒介のとき）は上記の原則を超えて３０万円＋税の範囲内で申し受けます。
補足：この特例は近年増加する空き家・空き地の管理不全を防ぎ、有効活用を推進する観点から国が媒介業者による空き家等の流通を後押しすることが目的となっています。実際の約定報酬は※個別の事情により定めます。
【取引態様が代理のとき】
報酬限度額は上記の原則または特例の２倍の額＋税となります。
補足：実際の約定報酬は個別の事情により定めます。
※媒介契約書で確認する約定報酬額は上記の原則または特例で定める限度額の範囲内にて、個別の事情（売買相談や媒介業務の労務費・調査や広告の活動費・通信交通費・郵送料・売買成功の対価）により定めています。特例による媒介報酬は事案によって異なります。
媒介報酬の請求権
売主様と買主様が不動産売買契約を締結し､かつ一定の条件を満たしたとき､媒介報酬請求権が生じます｡